вопрос:
Как покупать апартамент в Болгарии

Ответы на сумму вопросов по апартаментам и о наблюдениях за продавцами и покупателями недвижимости

Реальное положение с недвижимостью отличается от рекламных буклетов

Связано:
Мы строим самостоятельный дом
Оглавление

Даже если не собираетесь (пока :) иммигрировать в Болгарию, почитаете статьи раздела "Переезд" на БгРу.

Совсем не первый случай, когда иностранец покупает квартиру по интернету, а потом... начинает искать настоящее жилье и способы как продать апартамент - "приобретение по интернету со скидкой" с наименьшими потерями. Про бесплатные (если купите апартамент) ознакомительные туры молчу, эта категория покупателей мою статью никогда не прочитает.
:)

Несколько мифов

Солнечный берег - около гор. Солнечный берег - это унылая наносная равнина почти на уровне моря с подступающими к поверхности грунтовыми водами, между дорогой Румыния-Турция вдоль берега. Нанесло ее стоком воды с отрогов Балканского хребта - Еминска планина (гора) высотою всего 400 метров. Горных лыж там нет. Сток воды - это Хаджийска река и Бяла река. То, что сливается с гор от моря до Айтоса (точнее водораздел - село Руен), стекает в Солнечный берег, деваться воде некуда - с юга водосток ограничен Айтосской возвышенностью.
Господа, смотрите карты!
А если продавец апартамента не хочет (делает вид, что не может объяснить, где точно находится дом) чтобы покупатель сориентировался по карте, значит... дело не чисто. Обман покупателя на незнании местной обстановки покупателем.

Солнечный берег - это город. Нет, Слънчев Бряг - это летний курорт, люди там - июнь, июль, август. В остальное время на курорте строители. Курорт "Солнечный берег" примыкает к райцентру Несебр, населением около 14 тысяч человек.

Солнечный берег, Слънчев бряг - коньяк Нет, брэнди ("коньяк") "Slinchev Bryag" там не делают. Бренди делают на винзаводе в городе Поморие (Поморье).

Ну и так далее... И по всем остальным болгарским курортам - тоже мифы. Причём некоторые настолько доверчивы, что покупают квартиры в апарткомплексах с целью... иммиграции. Ну не для постоянного жительства морские курорты, там летняя инфраструктура. А остальные три сезона - это пустыня.

Иностранцу нельзя купить квартиру в городе. Иностранцу в Болгарии можно купить апартамент в нормальном городе, наравне с гражданами стран Евросоюза, вне зависимости - есть у него вид на жительство или нет, типа его визы. В Болгарии не обязательно жить в районах для иностранцев.

Как узнать реальные условия продажи апартамента, реальную рыночную цену

В "дешевой болгарской недвижимости по интернету" меня поражают две вещи: красивые картинки и красивые цены.

Еще одно новшество: застройщики дёшево покупают третьеразрядное поле в полях и называют его... курортом или еще как-нибудь красиво.

Как потребовать реальных цен и узнать реальную площадь причитающейся идеальной части земельного участка?
Очень просто - требуйте проект предварительного договора. И на этом документальном основании ведите серьезные переговоры.
Идеальные части под квартирами ("в комплекте") спокойно оформляют и на не-граждан стран ЕС. А рыночная стоимость этой идеальной части участка может составлять 20-30 процентов от стоимости только апартамента, как строения. В Болгарии - полная частная собственность на земли, почти все. За исключением дорог, улиц, заповедников, водозаборов, береговой линии (пожалуй, всё).

Реальная цена... Торговаться нужно, сравнивать нужно с аналогами (а не с "а вот у нас"). В Болгарии нет дефицита жилья, в Болгарии огромный избыток жилья. Уверен, что по Черноморью сейчас продаются многие десятки тысяч квартир, пустующих - такое же количество, если не миллион.

Что делать, если очень хочется в Болгарию?
Как выбрать подходящее место для покупки апартамента?
Как сторговаться по цене и условиям сделки?

Независимо приехать и заняться покупкой, вот и всё. Точно так же, как и в вашей стране :)

А итогом должен быть нотариальный акт на недвижимость по всем правилам, с учётом обремененности (или отсутствием таковой), с долей в земельном участке (т.н. "идеална част"), регистрацией в налоговой, с договорами на воду-канализацию, электричество. И чистыми ввезенными в страну деньгами на покупку, по законам о валютном регулировании и отмывании денег.

Где гарантия, что у государства Болгарского не появится желание проверить, все ли в порядке? А вдруг есть за что зацепится на круглую сумму?
Эн-ное количество чиновников хочет работать, а денег у государства вечно не хватает.

Гарантии продавца недвижимости

Хитрые условия: дом не сдан ("акт 16"), а по договору пользоваться можно. Как это?
А никак. Адресная регистрация - под вопросом, виза собственникам (?) - под вопросом, даже коммунальные услуги и те под вопросом. Инвестор умыл руки, вот и всё. Разбирайтесь сами.

А покупать апартамент в рассрочку, это выгодно?
Поясню. Эта практика, насколько мне известно, распространена только "на русском рынке". Это когда покупатель ("соинвестор") платит сейчас, а в собственность ему инвестор передает потом, если сильно попросит. Нет, я не слышал о голодовках обманутых дольщиков-иностранцев в Болгарии (пока), но где гарантия, что передовой опыт РФ не будет использован, раз люди дают деньги?
См. также "околопосольский казус" в Сандански - статья И еще раз о рисках покупки недвижимости под честное слово.

Посчитайте сами, какая получится конечная цена апартамента с учётом рисков, банковских процентов (или неполученной прибыли с капитала, заморозки средств) и сравните с... абсолютно неизвестной рыночной ценой после сдачи дома.

И задайтесь вопросом: а почему банк не даёт застройщику кредит? И вообще, не заложена ли стройка? Есть ли справка об отсутствии обременённости ("Липса на тежести" от "Имотен регистр")? Кто собственник земельного участка? Обременён ли он? Каково финансовое положение инвестора?

А если незавершенная стройка упадёт? (Видели одно такое наклонное чудо на оползне над пляжем Кабакум) Есть ли страховка?

Факторы, снижающие будущую потребительскую стоимость жилья. Где гарантия (финансовая), что будет улица, дорога, а на пустом участке напротив не устроят какой-нибудь быц-быц ресторан или дискотеку? Или супер-пупер маркет с брэндами, укомплектованный дешевыми ревущими кондиционерами?

А вопрос отопления здания? Если здание в Болгарии зимой не отапливается и не вентилируется, да еще с фальш-стенами (например, навесной гипсокартон), да еще у моря, то плесень в нем разводится. Комфортно жить в таком доме невозможно, хоть как его назови.

Если всё перечислять, то получится, что прежде чем отдавать деньги "в рассрочку", то нужно провести серьезнейшую технико-экономическую экспертизу инвестиции, которая стоит больших денег.
Фотоиллюстрация рукотворных болот застройщика.

Всё это было бы просто забавно, если бы не наносило непоправимый вред природе Болгарии и... порядочному бизнесу Болгарии. Реальных денег строительный бум "для иностранцев" приносит Болгарию совсем немного, а сколько вреда! Разврат, серые деньги, захламление территории. Например, на месте болот на фото "рукотворных болот застройщика" были кэмпинг и база отдыха, песок, деревья. А сейчас что? Реклама "Приезжайте в Болгарию на заброшенную стройплощадку с потравленными комарами?"

Категория лиц, которой нравится отдавать деньги, быстро превращается в Болгарии в дойную корову, которая хочет она или нет, обязана давать молоко. Функция у нее такая.

А я не хочу, чтобы меня автоматически, в числе массы - по национальному признаку, относили к разряду парнокопытных.
Из принципа :)

Еще статьи про болгарскую недвижимость и реальные инвестиции
Земли, участки, дома, квартиры. Тенденции, динамика цен... в золотом эквиваленте

 
15май2011