вопрос:
Как оформляется покупка земли в Болгарии?

Процедура покупки-продажи земли

Документы и специалисты, участвующие в сделке купли - продажи земли

Кроме того, искала покупателей и продавцов земли в на специализированных земельных сайтах бесплатных объявлений. Например, на: Bg-lands.com и Bgnivi.com.

Конечно, знакомые и радио ОБС ("одна баба сказала", то есть слухи) тоже сыграли немаловажную роль.

Для продажи земли нужно было подготовить соответствующие документы. Так как у меня земля принадлежит фирме, то нужны актуальные фирменные документы: актуальное состояние, которое оформляется в "Агенции по вписвания" по месту регистрации фирмы. Сайт "Агенции по вписвания" - Brra.bg. Еще от фирмы нужен протокол общего собрания соучредителей фирмы о принятом решении о продаже и о сумме продажи.

Также для продажи земли нужны актуальные планы / скици - схемы расположения земель и их налоговая стоимость ("данъчна оценка"). Эти документы издает земельная комиссия / поземлена комисия и, соответственно, налоговая служба / данъчна служба по месту нахождения объекта недвижимости. От заказа документов до их исполнения проходит несколько дней, поэтому заняться лучше этим заранее. Я ездила в общину и налоговую три раза: сначала заказала скицы, стоимость изготовления за 1 день - 10 левов*/1 скица, за 5 дней - 2 лева*/1 скица.

Для оценки налоговой стоимости земли заказала "Удостоверение о характеристике недвижимости" / "Удостоверение за характеристика на имоти", по 2 лева за каждый участок. Во второй раз получила скицы и удостоверение и занесла их копии в налоговую службу, вместе с заявлением об издании "данъчной оценки". Оценка обошлась по 5 левов* за каждый участок. В третий раз ездила получать готовый окумент о налоговой стоимости.

Для совершения сделки купли-продажи необходимо также взять удостоверение из службы по вписываниям по месту нахождения недвижимости о имущественном состоянии объекта, то есть не находится ли имущество в залоге и не ипотекировано ли, то есть нет ли обременения. Называется документ "Удостоверение за липса на тежести".

Для продажи сельскохозяйственной земли также важным моментом является наличие договора сдачи земли в долгосрочную (как правило годичную) аренду какому-либо земледельцу-арендатору, обрабатывается земля или нет.

После телефонных переговоров с покупателем земли и согласовании стоимости, была назначена встреча. На встречу я принесла готовые документы для сделки для проверки их адвокатом покупателя. Кроме того, была согласована процедура оплаты - через банк.

Обсуждался вариант так называемой "эскроу-сметки". Это специальный счет, который открывается по трехстороннему договору между продавцом, покупателем и банком. На этот счет продавец переводит всю сумму, банк эту сумму сохраняет до предоставления подписанного сторонами и вписанного в "Търговски регистър" нового нотариального акта о совершении сделки. Расходы по этому счету - 0.2% от суммы сделки и не менее 100 лева* (около 50 евро). После обсуждения - кто понесет эти расходы, решено было отказаться от этого варианта и просто перевести деньги после подписания договора со счета покупателя на счет продавца.

Покупатель предложил нотариуса, нотариус оказался мне знаком, и договорился о дате и времени сделки. Я приехала чуть раньше назначенного времени и наблюдала один процесс заключения договора купли-продажи - у этого же нотариуса.

Присутствовало человек 10 сособственников-продавцов и еще несколько сособственников отсутствовали (один - в Германии, один - в Канаде, один - в больнице и т.д.), от них были только доверенности. В нотариальной конторе было негде повернуться. В предвкушении получения денег продавцы были веселы, шумливы, суетливы. В общем, как нотариус с ними всеми там разобрался - не знаю. Ведь в нотариальном акте должна быть подпись каждого сособственника или доверенного лица. Нотариальный акт составляется в 7 экземплярах. То есть нотариус должен был проверить около сотни подписей на этой сделке. Но он человек опытный, справился...

На нашей сделке служащих нотариальной конторы было больше, чем покупателей и продавцов вместе взятых, поэтому все произошло тихо и спокойно, с многочисленными "лирическими отступлениями" и рассказами "случаев из нотариальной практики". Например, нотариус поделился случаем из практики, как привели одну старушка продавать ее дом за 1000 левов*, но ему эта сделка показалась подозрительной в плане суммы и дееспособности старушки и он ее не стал проводить. Потом он узнал, что старушку сводили к другому нотариусу, тот не отказал. В результате старушка оказалась на улице.

Другой рассказанный случай: в договор купли-продажи вписали сумму 10 тысяч левов*, а фактически продажа состоялась за 30 тысяч. Это иногда делается для уменьшения нотариальной таксы и налога. Радостная продавщица, получив деньги, побежала в банк и внесла все на свой банковский счет. При снятии с налогового учета объекта недвижимости в налоговой инспекции заинтересовались маленькой суммой сделки (по договору) и одновременным появлением на счету незадачливой продавщицы суммы, превышающую сумму договора в три раза. И грозил бы тетеньке большой штраф, если бы один из ее сыновей не разъяснил ситуацию, что это он дал маманьке в долг 20 тысяч левов*. Так продавщица еле выкрутилась.

Пока нотариус рассказывал байки, помощницы приготовили нотариальный акт купли-продажи, проверили наличие и актуальность всех документов. Нотариус созвонился со службой по вписываниям и уточнил, что земля на сегодня свободна, в залоге не находится. Мой экземпляр старого нотариального акта о владении землей остался у нотариуса, во избежание злоупотреблений и повторной продажи земли.

Затем мы с покупателем подписали новый нотариальный акт, документ остался у нотариуса, а мы поехали в банк для совершения рассчетов. Деньги были переведены мгновенно, так как наши счета находились в одном банке. Затем я, как продавец, сообщила нотариусу, что оплата получена полностью, все в порядке.

Следующий шаг нотариуса - зарегистрировать совершение сделки и выдать нотариальные акты покупателю и продавцу.

С нотариальными актами нужно будет посетить налоговую службу и заполнить декларацию. Продавцу - чтобы снять с налогового учета, а продавцу - соответственно - поставить на учет.

Все. Остается только грамотно распорядиться деньгами.

* - 1 лев = 1,95583 евро (курс Българска Народна Банка)

--

Еще смотрите по теме:

Как приобрести недвижимость в Болгарии

Я владелец недвижимости в Болгарии, хочу продать. Какие налоги при продаже я должна заплатить

Процедура приобретения заграничной недвижимости

Приобретение земли иностранцем в Болгарии

Цены на бытовую жизнь в Болгарии, лето-осень 2010

Если у вас есть к нам вопросы - задайте их здесь.

 
21фев2011