вопрос:
Апартаментный дом-новостройку на курорте отключили от воды и электричества.

Еще раз: Оформление апартамента (квартиры) в собственность в Болгарии, или "Как не быть обманутым"

Как решать проблему "обманутым дольщикам" в Болгарии?

Процедура приобретения в собственность заграничной недвижимости

И еще раз о рисках покупки недвижимости под честное слово
Пример, как можно стать жертвой собственной доверчивости

Фотографии объектов горе-инвесторов

Около отеля "Касабланка"

Курорт "Обзор"
(около настоящего, жилого города ("посёлка") Обзор, не путайте!)

Вопросы и ответы

Ситуация: женщина, как она выразилась, дешево купила апартамент в Болгарии. Скажем так, в пригороде города Варна в сторону курорта "Золотые пески". Прошло 2 года. Теперь в доме нет ни воды, ни электричества. Зато есть ключ от квартиры с отделкой, оборудованием и мебелью. Застройщик исполнил всё точно по договору, кроме одного - жить в квартире невозможно, продать квартиру невозможно.

Почему? Ответ элементарно прост. Этого дома не существует в числе принятых к эксплуатации (нет "акт 16" или "акт 15"), в числе домов с продлённым разрешением на строительство также дом отсутствует. Так где же находятся апартамент, в котором женщина собиралась жить на берегу Чёрного моря?

Ответ: апартамент находится в заброшенной стройке.

Раз нет сданного в эксплуатацию объекта, как электроснабжающая и ВиК (водопровод и канализация) компания может заключить договор с не-собственником (объекта собственности нет, в "имотен регистр" объект не вписан, документа собственности квартиры "нотариален акт" отсутствует).

Преимущество жизни в несданной квартире/доме в том, что не платится налог на недвижимость.

Раз нет разрешения на строительство, значит, подключение "заброшенной стройки" по временной строительной схеме к электричеству, воде и канализации также является проблематичным. Мы много лет сидели в офисе в Варне, дом целиком не был сдан. Не знаю, где была проблема со сдачей дома на "акт 16", но с оплатой воды и электричества был цирк. Раньше вопрос решался, сейчас правила стали строже.

Ну что тут скажешь? Риск - выгодное дело, но не гарантия выигрыша. Зависла сдача дома в эксплуатацию. Хоть какой-то договор с застройщиком есть?

Вопрос нужно решать, пока дело не стало совсем запущенным. Возможно, дом даже находится в залоге, как обеспечение имуществом предприятия.

Как решать проблему "обманутым дольщикам" в Болгарии?

Сначала неформально, то есть во внесудебном порядке. Нет, формально граждансое дело в суд нужно запускать сразу, пока еще до него судебная очередь продвинется. Если застройщик сдаст дом до суда, это же хорошо, это и есть решение вопроса воды и электричества - иск всегда можно отозвать. Но компенсация за просрочку сдачи и передачи в собственность?

Покупатель несданного жилья ("соинвестор", "дольщик") добровольно идет на риск, причём в составе колхоза. Тем самым он разделяет риски застройщика. Цена вопроса - где-то между банковскими процентами по кредиту (12% годовых, включая всякие разные сопутствующие кредиту расходы) и банковскими процентами по депозиту (7% годовых), финансовый рынок есть финансовый рынок.

Экономика финансирования строительства и "дольщик"

Точнее, покупатель квартиры в доме, не сданном в эксплуатацию ("Акт 16").

В цифрах: квадратный метр готового апартамента без отделки (со шпаклёвкой) стоит около 600 евро за квадратный метр общей площади. В площадь "по застройщику" включаются и "общие части" (лестницы, коридоры, балконы при них и т.п. - перед дверью квартиры), чтобы цифры были красивее (продать, продать!).

(Это еще как включать общие части... В документе на собственность квартиры, на радостях, они могут таинственно испариться вместе с долей в земельном участке.)

Если пересчитать в реальную площадь квартиры, получится цена 650 евро за квадратный метр (бонус - условная доля в земельном участке, "идеална част"). Квартира площадью реальных 80 квадратных метров стоит 52 тысячи евро.

Из них:
налог на добавленную стоимость 20% (8667 евро).
Прибыль застройщика от суммы инвестиций 20% (7222 евро)
Себестоимость квартиры, с банковским процентом по кредиту, (без НДС) 36111 евро.

Для постройки одной квартиры застройщику нужен банковский кредит 32242 евро на условный 1 год (сумма задолжности идет нарастающим итогом), т.е. сумма по банковскому кредиту составит 3869 евро. Фактически эта сумма и является максимально разумной скидкой при покупке строящейся квартиры. Если скидка намного больше, то, есть основания предполагать, что лохотрон является очень выгодным способом строительного предпринимательства.

Так получается при обратном расчёте стоимости квартиры, от цены продажи. Этот расчёт упрощен, потому что НДС за материалы и услуги застройщик платит сразу, а "возращает" из поступивших от покупателя денег.

Стоит ли разница в 4 тыс. евро - между 52 тыс. евро (стоимость готовой квартиры) и 48 тыс. евро (строящаяся квартира) рисков, на которые "дольщик" не может влиять?
И, фактически, 48 тысяч евро замораживаются на 2 года. А за два года, 48 тысяч евро в банке на депозите бы превратились в 55 тысяч евро, не облагаемых налогом на доход. То есть, если "всё по-честному", то выгоднее покупать готовую квартиру, оформленную сразу в собственность, с гарантией отсутствия рисков, током и водой. Плюс с возможностью выбора соседей :).

Скажу так. Был у нас замечательный городской земельный участок, в центре (не Варны). Сколько раз предлагали застройщики - давай мы там построим малоквартирный дом, за это получишь 12% площади дома (участок специфичный). В Болгарии это назывется "обезщетение". На вопрос, когда передавать в собственность застройщику участок следовал бодрый ответ "сейчас".

- А когда я получу в собственность эти 12% площади дома?
- Через 2 года!
- Какие денежные гарантии?
Вопрос тут же утухал. Следующий раунд "переговоров" - это передача участка застройщику в собственность потом. Но вопрос о размере денежной гарантии, что дом на нашем участке будет сдан за 2 года, повисал в воздухе. А размер суммы гарантии, если застройщик не справится со своими обязательствами, стоимость сноса незавершенного строительства и приведения участка в первоначальный вид. Вот так-то.

Раз банки не рискуют давать деньги застройщику, куда уж соваться в этот бизнес частнику-единоличнику?

См. также:
Как построить дом в Болгарии
Или "Как мы строили дом"

Загрязненность морской воды в Чёрном море
О запахе канализации и холеры в море и на побережье

Как покупать апартамент в Болгарии
Ответы на сумму вопросов по апартаментам и о наблюдениях за продавцами и покупателями недвижимости
Реальное положение с недвижимостью отличается от рекламных буклетов
Несколько мифов
Как узнать реальные условия продажи апартамента, реальную рыночную цену
Гарантии продавца недвижимости
Факторы, снижающие будущую потребительскую стоимость жилья

 
18июн2011